聚焦清遠(yuǎn)商業(yè)綜合體：未來購物天堂面臨消化考驗

發(fā)表時間： 2014-06-07 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

轟隆隆的機器運作聲,在銀泉路邊響起,透過沒有完全遮擋的圍墻,還是可以看到圍閉區(qū)內(nèi)在工作中的壓樁機,還有不斷來回的壓樁機和貨車穿梭。這里,即將要誕生一個大型的商業(yè)綜合體———時代廣場。在銀泉路往北走兩公里,同樣是圍閉建設(shè)的勝利金融中心……從去年中開始,清遠(yuǎn)特別是新城多個商業(yè)綜合體動工,簽約的商家、未來的規(guī)劃,讓市民對這些項目充滿期待。這些商業(yè)綜合體如期推進(jìn)的話,未來也變?yōu)槭忻竦馁徫锾焯?。美好的前景籠罩下,商業(yè)綜合體數(shù)量增加,考驗著清遠(yuǎn)市場的消化能力。

追溯

追溯清遠(yuǎn)商業(yè)起步早、發(fā)展慢

從北門街、傾城摩爾,到贏之城、城市廣場、錦繡清城,清遠(yuǎn)的商業(yè)逐步發(fā)展,但除了以城市廣場為主的北門街商圈外,再沒有出現(xiàn)過新的商業(yè)綜合體。在企業(yè)做財務(wù)主管的王蕾,已經(jīng)兩年沒在清遠(yuǎn)買過衣服、化妝品,她表示,由于廣州和清遠(yuǎn)的距離越來越短,有購物需要的時候,會叫上朋友一起,開車到廣州去買。

“清遠(yuǎn)的購物環(huán)境很單一,除了城市廣場、贏之城之外,沒有其他符合我需求的購物點,只能到廣州買,而且價格還會更優(yōu)惠,款式也更多。”像王蕾一樣,對日常消費日益不滿足,從而周末去廣州、深圳、香港購物的人群很多,清遠(yuǎn)狹窄的消費空間亟需改變。

有業(yè)內(nèi)人士曾分析,從城市生活的角度來看,城市綜合體讓城市人能就近工作,就近居住、就近消費,很好地順應(yīng)了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求。另外,城市綜合體所具有的新“城市”的特性,也改變著城市的空間布局,造就了城市的多核心、多元化發(fā)展道路,改變著人們的生活方式,一定程度上也有助于減少交通壓力,是城市化建設(shè)的一件大好事。

在勝利金融中心建設(shè)早期,曾公開對市民征求意見,“你想這里成為什么?”如今經(jīng)過多次反復(fù)考量,這里最終定位為金融中心。

在住宅供過于求、庫存量較大的情況下,開發(fā)商便往多種形式發(fā)展,公寓、酒店、寫字樓,專業(yè)市場,甚至是商業(yè)綜合體。也體現(xiàn)了開發(fā)商在市場變化下,靈活轉(zhuǎn)變思路的一面。

清遠(yuǎn)時代廣場副總經(jīng)理曾志剛認(rèn)為,清遠(yuǎn)的商業(yè)起步很早,2002年城市廣場就開始運營,至今已經(jīng)十多年,成為北門街商圈乃至清遠(yuǎn)的地標(biāo)性建筑。但商業(yè)步伐發(fā)展太慢,到了如今,無論從規(guī)模、招商、管理還是人才方面,都要有所超越才行。“在同一起點、同一時間,同樣的目的和同樣的計劃下,自然會有壓力,但清遠(yuǎn)的壓力不一樣,因為是超前付出了。”

現(xiàn)狀

增量快速考驗消化力

據(jù)記者不完全統(tǒng)計,目前清遠(yuǎn)在建或待建的商業(yè)綜合體,東城有樵順廣場、至德廣場;新城有勝利金融中心、北江城、萬匯城、時代廣場、臥龍廣場等;清新則有已經(jīng)開業(yè)的美林廣場和在建的中恒公園大地綜合體,總商業(yè)面積接近200萬平方米。多個商業(yè)綜合體同期建設(shè),對于我市的商業(yè)發(fā)展和城市配套來說,自然是一件好事。但同時增加這么多體量,建成后,是否有相應(yīng)的人口、消費能力去支撐和消化?

挑戰(zhàn)

商戶不穩(wěn)定管理人才缺失

時代廣場、北江城、勝利金融中心三家距離近、輻射面重疊,且一樣有寫字樓和公寓,未來如何競爭?清遠(yuǎn)時代廣場副總經(jīng)理曾志剛則認(rèn)為,每個項目的內(nèi)涵和訴求都不一樣,從起步到管理,每個階段都有競爭。

對于這種現(xiàn)狀,清遠(yuǎn)市勝利企業(yè)副總經(jīng)理顧華有幾個擔(dān)憂。一是客戶群體現(xiàn)在是一樣,蛋糕就這么大;二,市場方面,現(xiàn)在所有的項目,開發(fā)過程只看到表面,背后有政策風(fēng)險,還有人才、融資渠道方面的問題;三是政府層面,沒有合理的規(guī)劃,太接近的區(qū)域內(nèi)重復(fù)資源;四是企業(yè),看到項目成功的一面,沒有看到資源需求,和自己公司的情況;五是資金、人才方面,清遠(yuǎn)在商業(yè)綜合體這塊缺乏復(fù)合型的人才,包括專業(yè)型的人才,另外是外行人管專業(yè)人才,“門外漢管門內(nèi)人”,造成理論不合。

北江城招商總監(jiān)羅抒倩認(rèn)為,表面上看,三家的經(jīng)營是一樣的,這就考驗了各自團(tuán)隊的運營管理能力,“不止是賣完鋪、收水電、管理費之后就不管了,商業(yè)管理像帶小孩一樣,才可以健康成長。”羅抒倩表示,幾個項目在賽跑,誰先開誰就搶占了優(yōu)勢,只不過想準(zhǔn)備好了,才漂漂亮亮地開,而不是隨便把商鋪填滿就開。

廣東中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃志傳認(rèn)為,目前清遠(yuǎn)的商業(yè)發(fā)展并不發(fā)達(dá),即使是舊城區(qū)的錦繡清城、城市廣場等商圈,也因為停車不方便、交通擁擠也流失不少人流。商戶不穩(wěn)定、消費層次不一致、管理混亂,是清遠(yuǎn)傳統(tǒng)商業(yè)的最大缺失。

應(yīng)對

清遠(yuǎn)市勝利企業(yè)副總經(jīng)理顧華精準(zhǔn)定位走差異化道路

“項目啟動后,怎么做才是最關(guān)鍵的。”面對“井噴”的商業(yè)體量,清遠(yuǎn)市勝利企業(yè)副總經(jīng)理、清遠(yuǎn)勝利華南茶博城有限公司總經(jīng)理顧華表示,體量雖然大,但勝利金融中心針對的是保險、風(fēng)投、基金、投資公司等“高精尖”人群,客戶群定位精準(zhǔn)。

本來在市區(qū)起步最早的勝利金融中心,現(xiàn)在由于工程問題,開發(fā)步驟被北江城、時代廣場追了上來。面世的時間推遲,錯失“搶占先機”的機會。顧華認(rèn)為,入市的時機慢了是劣勢,但卻給了更多的空間給公司優(yōu)化項目,也可以在定位上作適時的調(diào)整。

顧華認(rèn)為,做好商業(yè)地產(chǎn),要從八個方面考量:一、策劃定位要個性化。包括市場上缺什么做什么、引進(jìn)個性化商家、“有多大的腳穿多大的鞋”三方面。二、規(guī)劃設(shè)計要主題化。冰冷的鋼筋水泥怎樣成活生生的東西,讓市民對此有吸引力、有消費欲,就要在規(guī)劃設(shè)計上下功夫,如海洋主題、兒童主題等。三、開發(fā)報建區(qū)別化。每個地區(qū)、或同一地區(qū)各個部門的報建程序、流程都有所不同,要區(qū)別對待。四、工程報建要流程化。五、招商銷售前置化。在前期規(guī)劃時,招商銷售就應(yīng)該要介入。即使前置了,可能出現(xiàn)深度不夠,招商和銷售要同步,以方便商業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換和未來的招商。六、盈利模式多樣化。商業(yè)綜合體靠什么盈利?靠租金、管理費,還是其他?未來金融中心的盈利將來自于租金、管理費、電影院、酒店和大型餐飲。七、宣傳推廣要創(chuàng)新化。宣傳的目的是達(dá)成成交,在宣傳推廣時,定位要準(zhǔn)確,并精準(zhǔn)面對客戶群體。八、運營管理兌現(xiàn)化。所謂兌現(xiàn)化,是要圍繞前期的規(guī)劃來做。

北江城招商總監(jiān)羅抒倩　吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐是關(guān)鍵

即使項目定位也許不一樣,但招商會否同質(zhì)化?會不會像廣州一樣,在一條街上出現(xiàn)兩家或多家品牌餐飲或服飾?

北江城招商總監(jiān)羅抒倩認(rèn)為,商戶在選擇綜合體時,會考慮同一片區(qū)有無需要開兩家分店的可能。商家進(jìn)駐前也會預(yù)估,因此她并不擔(dān)心這個問題。

如何消化?羅抒倩表示,作為運營商,要想辦法,如何吸引人群,把現(xiàn)有的消費力提高。“未來北江城,是想引進(jìn)清遠(yuǎn)沒有的品牌,如星巴克、太平洋咖啡等,目前都在洽談,且進(jìn)展順利,想做出新的品牌,給市民新的體驗”。羅抒倩表示,從去年9月開始,主力店華潤萬家已經(jīng)簽約,旗下的華潤堂等也會進(jìn)駐,而中影、星巴克也將進(jìn)駐,目前都在挑選優(yōu)質(zhì)的商戶,如服飾、餐飲等。

羅抒倩表示,廣州大部分商場都是只租不售,而清遠(yuǎn)有很大部分是出售的,包括北門街,這些現(xiàn)象導(dǎo)致的弊端是無法控制商戶會做什么,而只租的話可以彈性調(diào)整,去招一些商場認(rèn)為符合項目定位的商戶來做,如果是賣鋪的話,就很難調(diào)整,只能是協(xié)商。

跟顧華的觀點相似,羅抒倩觀察清遠(yuǎn)的商業(yè)氛圍后,發(fā)現(xiàn)清遠(yuǎn)發(fā)展商的管理團(tuán)隊多數(shù)是本地,“他們對清遠(yuǎn)的商業(yè)氛圍、每一個商業(yè)市場都非常熟悉和了解,但未必知道外來的。”有的商業(yè)如北門街一些商業(yè)鋪,雖然有100%的出租率,但沒有人運營,“哪些商戶生意差、哪里有死角,他不會想到在那里做活動、旺場。”

名詞解釋

商業(yè)綜合體

商業(yè)綜合體,是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi),向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所,業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。

目前,商業(yè)綜合體已經(jīng)進(jìn)化成擁有多種業(yè)態(tài)的,它將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。無論是商業(yè)辦公、文化娛樂、教育運動、商務(wù)招待、健體美容、選貨購物,都可以通過“消費功能+模式+商業(yè)空間”創(chuàng)新完成。

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