《清遠市商事主體住所(經營場所)登記管理暫行辦法》(下稱《辦法》)自發(fā)布以來,受到市場的廣泛關注:13類行業(yè)禁止住宅區(qū)辦公,一方面,在支持小微企業(yè)“住改商”的基礎上,為了保障社區(qū)安全、管理及相關業(yè)主利益,以強制征求業(yè)委會或者物管公司意見等形式,加強了監(jiān)督管理;另一方面,隨著城市的不斷發(fā)展,清遠出現(xiàn)高端寫字樓市場,大批高端寫字樓已經面市或規(guī)劃,未來幾年內,寫字樓市場供應量將持續(xù)增加。
那么,“住改商”合法化后,到底方便了誰?對于正在蓬勃發(fā)展的清遠高端寫字樓市場來說,“住改商”的解禁,利弊該如何權衡?
“住改商”早就存在
事實上,在清遠“住改商”的情況早已存在。記者在走訪中發(fā)現(xiàn),選擇在住宅進行辦公的企業(yè),大多屬于創(chuàng)業(yè)初期的中小型企業(yè),如建筑裝飾設計、電子商務、商貿企業(yè)及外地企業(yè)駐清辦事處等。這些企業(yè)辦公人員不多,對經營場所要求相對不高,往往傾向于選擇租賃和購買住宅作為辦公、經營場所。
在連江路一比較舊的住宅樓辦公的余先生表示,之所以選擇在這里辦公,主要是看中成本相對便宜。幾年前,他買下了這套180平方米的房子并重新裝修,設計為生活區(qū)和辦公區(qū),他經營的是平面設計工作,除了他這個老板外,還有三四個員工。
據了解,像余先生經營的這類小規(guī)模企業(yè),工作人員和來訪客人不算多,如果在市中心寫字樓辦公,租金、水電費、物業(yè)管理費都要比住宅區(qū)高出一截,因此這些企業(yè)主更傾向在住宅區(qū)辦公。
地產業(yè)內人士趙千河認為,“住改商”普遍存在是一個城市歷史發(fā)展的過程,歸結于兩方面原因:一是清遠早期寫字樓的稀缺,住宅小區(qū)物業(yè)管理方面缺失,導致一些企業(yè)混居于住宅區(qū)內;二是辦公成本相對低廉。
對此,地產人士阮先生也認為,辦公住宅混居主要是因為住宅租金相對便宜,運營成本低。但正好說明了市場缺寫字樓產品。他認為,一旦寫字樓供應量充足,許多企業(yè)會自動搬離住宅區(qū),“因為住宅區(qū)辦公影響住宅區(qū)人生活,停車位、消防措施、電梯等硬件可能達不到商務辦公要求。”
▶▷市場
高端寫字樓集中報建
清遠市區(qū)現(xiàn)有的專業(yè)商務寫字樓并不多,近六七年來只興建了兩個:一個是2010年豪美地產開發(fā)的豪美大廈,另外一個是2013年恒福地產投資開發(fā)的恒福中心。不過或許正是由于清遠目前專業(yè)寫字樓的稀缺,許多開發(fā)商開始涉足該領域,新的專業(yè)寫字樓開發(fā)加快。
市住建局報建數據顯示,僅2013年報建項目中涉及寫字樓的至少有6個。包括朝南國際大廈、時代廣場、名德華府、城市花園寫字樓項目等。按照其報建批復時間推算,預計未來三到五年,每年將至少有一個大型專業(yè)寫字樓推出。
從報建數字來看,相比以往單個寫字樓如豪美大廈、恒福商務中心,甚至更早的金沙商務大廈、卓越大廈等,一般總建筑面積只有一兩萬平方米,樓層最高不超過19層?,F(xiàn)在新規(guī)劃的寫字樓單個項目體量越來越大,樓層越建越高,甚至有規(guī)劃到150米、200米高。
此外,新建的寫字樓開發(fā)位置和以往分散在不同地段和路段不一樣,現(xiàn)在開始向某一個小區(qū)域聚集:一是新城人民一路和二路、靜福路兩側;二是東城大道。目前人民路上除了早期開發(fā)的卓越大廈之外,還有城市花園、勝利廣場,人民路和靜福路交匯處有時代廣場,靜福路有優(yōu)信商務中心、朝南國際商務大廈。東城大道上有東瀚清城、名德華府。
朝南地產董事總經理梁國飛分析,寫字樓作為辦公的場所,對位置要求很高,比如路網、交通,還要處于商務區(qū)。“朝南國際商務中心地塊位于靜福路,處于新城中央商務區(qū),周邊屬于居住區(qū),規(guī)劃和正建的商業(yè)廣場、寫字樓比較集中,所以有做寫字樓的潛質。”
據了解,目前人民路屬于清遠政務中心、商業(yè)中心,企業(yè)如果在這些位置設立辦公場所,方便辦事和業(yè)務往來。
▶▷趨勢
專業(yè)寫字樓市場需求大
一方面,《辦法》進一步降低對市場準入的門檻,優(yōu)化營商環(huán)境的同時,也增加了市場上寫字樓產品的供應量。另一方面,目前新建的各大高端寫字樓及商務辦公樓宇,在未來幾年內也將集中放量。那么,價格實惠的“住改商”能否對高端寫字樓造成沖擊呢?
專業(yè)人士認為,對于正在發(fā)展的清遠來說,由于城市影響力的不斷擴大,不少看好清遠未來的大型企業(yè)、金融機構相繼進駐,而舊寫字樓硬件配套落后、管理不完善,從客觀市場上分析,高端寫字樓如今有了更大的市場需求。
另外,服務的客戶群體的不同,讓高端寫字樓避免了“住改商”造成的市場沖擊。選擇在住宅進行辦公的以小微企業(yè)為主,而高端寫字樓面對的客戶群體多為實力企業(yè)、機構辦事處等,這些客戶對辦公環(huán)境及整體形象有較高要求,落戶高端寫字樓也就成了必然選擇。
對此,朝南地產董事總經理梁國飛也認同:“現(xiàn)在眾多銀行、證券公司等金融公司和諸多大企業(yè)進入清遠,這些企業(yè)需要好的辦公場所,作為其企業(yè)形象輸出口。這類企業(yè)對辦公要求高,且需求量大,一個銀行總部往往需要數千平方米甚至上萬平方米的集中辦公空間。”因此,滿足商住兩用的住宅最終還是會被硬件條件更好、形象更突出的高端寫字樓所取代。
▶▷影響
利好寫字樓租賃市場
從租賃情況看,選擇用住宅樓當作辦公場所的大多是處于創(chuàng)業(yè)初期的小微企業(yè)。而“住改商”《辦法》出臺后,對于這些小微企業(yè)來說,無疑降低其創(chuàng)業(yè)門檻。
而隨著新成立公司數量的穩(wěn)步增長,辦公場所的需求量也會被帶動起來。但在新成立的公司中,有相當一部分屬于小微企業(yè)。一家房屋中介負責人表示,對于還沒有完成原始積累的小公司,更樂于在住宅和公寓里辦公;對于有些家底的公司,則選擇在已成氣候的商住公寓辦公,花費仍比在寫字樓里低不少。
趙千河認為,當前,國家振興實體經濟,從財稅、工商等各方面鼓勵自主創(chuàng)業(yè)是大勢所趨,并將長期存在。而“住改商”和高端寫字樓的興起將推動中低端寫字樓市場分流。不少設備陳舊、功能退化的中低端寫字樓或將逐步淘汰。
不過,由于《辦法》列出“住改商”的“負面清單”,即13類經營活動不能“住改商”,在支持小微企業(yè)“住改商”基礎上,為了保障社區(qū)安全、管理及相關業(yè)主利益,以強制征求業(yè)委會或者物管公司意見等形式,加強了監(jiān)督管理。對于“清單”范圍內的企業(yè)、業(yè)委會或物業(yè)公司反對的企業(yè)均必須搬離住宅區(qū),重新租賃正規(guī)寫字樓作為辦公場所,對寫字樓市場而言無疑是利好。
相關
朝南國際寫字樓銷售中心即將開放
據悉,由清遠市朝南地產開發(fā)建造的朝南國際商務中心銷售部即將開放。項目地處清遠市中心城區(qū)與燕湖新城核心地段——靜福路與半環(huán)北路交匯處(博愛學校旁),周邊時代廣場、勝利金融中心、贏之城購物中心等多個商圈環(huán)繞;同時,毗鄰維港半島、鳳城酈都兩大居住區(qū);舉步即擁北江、江濱公園、靜福公園等綠色資源。
據了解,朝南國際規(guī)劃建造一棟26層高的商務地標,占地超1萬平方米,總建面超6萬平方米,其中3層商業(yè)超1萬平方米,23層辦公樓超4萬平方米,停車位超500個。項目以Art-deco的建筑立面風格,將線條與玻璃幕墻完美相融,并以超甲級寫字樓標準打造。10米挑高大堂,充分顯示出入駐企業(yè)的形象;3.7米層高辦公空間,與大堂的氣派完美銜接;6臺超大廂體品牌專梯,高速持續(xù)運轉讓你瞬間即達;約40—1500平方米寫字樓,方正實用,分合自由,按照企業(yè)自身的特色打造專屬的商務風格;獨立衛(wèi)生間、平臺空中花園、高端智能安防系統(tǒng),無不顯示作為總部商務領地的高端與周到。